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土地价格评估报告书编制

基本信息

1)中介服务事项名称: 土地价格评估报告书编制

2)中介服务事项编码: 007085473100164440784

3)中介服务事项对应部门: 鹤山市国土资源局

4)所属服务: 土地评估

5)中介机构要求

(a)资质要求: 土地评估

(b)资质要求说明: 中介机构需要具有土地评估中介机构注册证书

(c)备案要求说明: 从事土地估价业务且符合资产评估法第五条、第十五条等规定的评估机构,应登录“土地估价行业备案系统”(以下简称“备案系统”,网址:http://tdgj.mlr.gov.cn),向工商登记所在地的省级国土资源主管部门进行土地估价机构备案,如实填报有关信息,按要求上传营业执照、经工商行政管理机关登记的合伙协议或公司章程、机构法定代表人或者执行事务合伙人的任职文件及相关证明、机构合伙人或者股东相关证明、在本机构执业的评估师资质及相关证明等材料电子扫描件。

6)资金来源: 财政资金

设立依据

1)设立依据

序号 法律法规名称 依据文号 颁布机关 条款号 条款具体内容
1 关于调整鹤山市城镇国有建设用地基准地价的通知 鹤府[2014]11号 鹤山市人民政府 第一条
(一)国有建设用地公开出让 国有建设用地采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让的,经评估、集体决策等程序确定出让底价,实际成交价格为宗地的出让地价。 为扶持第三产业发展,鼓励建设城市商贸综合体,商服用地集中强度符合条件的,在确定出让底价时可按商服用地开发强度表(表1)的修正系数进行修正。 表1:商服用地开发强度表 开发集中度系数(X) 修正系数 X≤2.0 1.0 2.0<X≤4.0 0.9 4.0<X≤6.0 0.8 X>6.0 0.7 注:开发强度系数(X)=商业建筑面积/纯商服建筑物占地面积; 建筑物占地面积以外墙(底层勒脚以上)的外围水平面积计算。 (二)国有建设用地协议出让 符合条件采用协议方式出让的(不含第二点所指的补地价情形),根据《国土资源部办公厅关于发布<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)>的通知》(国土资厅发[2013]20号,以下简称《通知》),土地出让地价由土地估价中介机构评估,评估的拟出让地块在设定开发建设条件下的正常市场价格,与按宗地所在地段的基准地价经修正体系修正后的地价对比,取其价高者确定出让底价,但出让底价不得低于国家和省规定的协议出让国有土地使用权最低价标准。 “三旧”改造项目采用协议出让的,商服用地的出让价可按商业用地开发强度表(表1)的修正系数进行修正。 (三)国有建设用地划拨 本次基准地价公布后以划拨方式供地的,地价参照宗地所在地段工业用地基准地价标准计收,实际用地成本高于工业用地基准地价标准的,按实际用地成本收取。政府出资兴办的非营利性公共设施、医卫慈善、教育、公园与绿地、市政道路等用地可无偿划拨。
2 关于调整鹤山市城镇国有建设用地基准地价的通知 鹤府[2014]11号 鹤山市人民政府 第二条
二、国有建设用地补交地价 划拨土地补办出让、国有建设用地调整容积率、国有建设用地改变用途、国有建设用地延长使用年限按整宗地补地价的,按《通知》要求,由土地估价中介机构评估需补交地价,评估价与以下第(一)、(二)、(三)点计算的需补交地价对比,取其中最高价确定需补交地价。 (一)划拨土地补办出让补交地价 满足不改变用途、现状已建成建筑物的划拨用地,需经批准并补交地价后才可补办出让手续。划拨土地(宗地)需补交地价后才可分割发证(建筑物分割为单元发证)。 划拨用地经批准补办出让手续,若共用宗地有部分已补办出让设定使用年限的,按已确定的使用年限处理,未设定土地年限的按规定年限确定。 宗地含有两种或两种以上不同用途的,分别按不同用途面积和标准计算后,再合计总价。若宗地为商业、住宅混合用途但无明确各用途面积的,按规划局意见确定,若无规划意见的,则统一按商业用途占20%、住宅用途占80%的比例进行计算后,再合计总价。若宗地为商业、住宅、工业或其他用地混合用途但无法确定各用途面积的,则统一按各用途均等比例进行计算后,再合计总价。 1、商业用途补交地价 (1)宗地(独用地)补交地价 划拨土地已完成开发,按原批准用途补办出让手续的(按宗地补地价),按以下商业用地地价计算公式计算地价,该地价的40%为应补交地价。 ① 当宗地临商业路线价区段时,按以下公式计算: 城区商业用地(宗地)地价=(城区商业用地网格点基准地价+路线价加价×15%)×城区商业容积率修正系数×商业建筑面积×商业年期修正系数×商业期日修正系数。 乡镇商业用地(宗地)地价=(乡镇商业用地级别价+路线价加价×15%)×乡镇商业容积率修正系数×商业建筑面积×商业年期修正系数×商业期日修正系数。 ② 当宗地位于大型商场区段内时,按以下公式计算: 城区商业用地(宗地)地价=大型商场区段总价×城区商业容积率修正系数×商业建筑面积×商业年期修正系数×商业期日修正系数。 ③ 当宗地不临商业路线价区段时,按以下公式计算: 城区商业用地(宗地)地价=城区商业用地网格点基准地价×城区商业容积率修正系数×商业建筑面积×商业年期修正系数×商业期日修正系数。 乡镇商业用地(宗地)地价=乡镇商业用地级别价×乡镇商业容积率修正系数×商业建筑面积×商业年期修正系数×商业期日修正系数。 ④特殊情况说明:属于商业路线价区段的临街宗地,路线价加价按宗地所在区段对照商业用途路线价和加价表予以确定,临两条或以上路线价的,按路线价总价高者确定。不属于商业路线价区段的宗地,不设路线价加价。当宗地整体容积率小于1.0时,商业建筑面积按商业用地面积取值。 (2)单套商业建筑物(单元)补交地价 按以下单套商业建筑物(单元)地价计算公式计算地价,该地价的10%为应补交地价。 ① 当宗地不临商业路线价区段内时,按以下公式计算: 城区商业建筑物(单元)地价=商业用地区片价×城区商业楼层修正系数×单元商业建筑面积×商业年期修正系数×商业期日修正系数。 乡镇商业建筑物(单元)地价=商业用地级别价×乡镇商业楼层修正系数×单元商业建筑面积×商业年期修正系数×商业期日修正系数。 ②当宗地临商业路线价区段或在大型商场区段内时,按以下公式计算: 城区商业建筑物(单元)地价=城区商业路线价×城区商业楼层修正系数×单元商业建筑面积×商业年期修正系数×商业期日修正系数。 乡镇商业建筑物(单元)地价=乡镇商业路线价×乡镇商业楼层修正系数×单元商业建筑面积×商业年期修正系数×商业期日修正系数。 ③特殊情况说明:位于商业路线价区段的临街商服用途或大型商场区段内商服用途单套商业建筑物(单元),按商业路线价标准计收(不区分是否超出路线价标准深度,临两条或以上路线价的,按高路线价确定)。 2、住宅用途补交地价 (1)宗地(独用地)补交地价 划拨土地已完成开发,按原批准用途补办出让手续的(按宗地补地价),按以下住宅用地地价计算公式计算地价,该地价的40%为应补交地价款。 城区住宅用地(宗地)地价=城区住宅用地网格点基准地价×城区住宅容积率修正系数×住宅建筑面积×住宅年期修正系数×住宅期日修正系数。 乡镇住宅用地(宗地)地价=乡镇住宅用地级别价×乡镇住宅容积率修正系数×住宅建筑面积×住宅年期修正系数×住宅期日修正系数。 (2)单套住宅建筑物(单元)补交地价 依法取得划拨土地上的普通住宅(包括经济适用房)、平房(含附带天井、过廊的旧城区民宅),因地上建筑物交易过户而引起土地使用权转移或房屋产权人主动申请补办出让的,按以下单套住宅建筑物(单元)地价计算公式计算地价,该地价的10%为应补交地价。平房天井、过廊部分按天井、过廊用地地价的20%计收。 城区住宅建筑物(单元)=城区住宅用地区片价×单元住宅建筑面积×住宅年期修正系数×住宅期日修正系数。 乡镇住宅建筑物(单元)=乡镇住宅用地级别价×单元住宅建筑面积×住宅年期修正系数×住宅期日修正系数。 天井、过廊用地地价=城区住宅用地区片价或乡镇住宅用地级别价×天井、过廊用地面积×住宅年期修正系数×住宅期日修正系数。 3、工业用途补交地价 (1)宗地(独用地)补交地价 按以下工业用地地价计算公式计算地价,该地价的40%为应补交地价。 城区工业用地(宗地)地价=城区工业用地网格点基准地价×工业用地面积×工业年期修正系数×工业期日修正系数。 乡镇工业用地(宗地)地价=乡镇工业用地级别价×工业用地面积×工业年期修正系数×工业期日修正系数。 (2)单套工业建筑物(单元)补交地价 按以下工业厂房单元地价计算公式计算地价,该地价的40%为应缴补地价。 城区厂房单元地价=城区工业用地区片价×厂房单元分摊的用地面积×工业年期修正系数×工业期日修正系数。 乡镇厂房单元地价=乡镇工业用地级别价×厂房单元分摊的用地面积×工业年期修正系数×工业期日修正系数。 4、上述用途以外的经营性用地补交地价 上述用途以外的经营性用地,对照《鹤山市用地类型修正系数表》的用途按上述1、2、3点的规定计收应补交地价。 5、综合用途补交地价 综合用途用地按上述1、2、3点计算各用地途需补交地价,各用地途需补交地价之和为综合用途需补交地价。 (二)国有建设用地调整容积率、改变用途补交地价 以出让方式(含划拨改出让、出让后转让,下同)取得使用权的土地经批准改变用途或容积率等土地使用条件的,在评估需补交地价款时,评估期日应以市政府批准同意改变用途或调整容积率时为准,并按以下规定办理: 1、调整容积率但不调整用途 应补交地价款=楼面地价×新增建筑面积。楼面地价应评估测算以下内容后择高确定: ①新容积率规划条件下按第(一)点所列(宗地)地价计算公式计算评估期日的楼面地价; ②原容积率规划条件下按第(一)点所列(宗地)地价计算公式计算评估期日的楼面地价; ③原容积率下出让时楼面地价进行期日修正后在评估期日的楼面地价。 2、调整用途但不调整容积率 应补交地价款=(新用途楼面地价-旧用途楼面地价)×建筑面积。新、旧用途楼面地价均为按第(一)点所列(宗地)地价计算公式计算评估期日的楼面地价。 3、调整用途且调整容积率 应补交地价款=新用途楼面地价×新增建筑面积+(新用途楼面地价-旧用途楼面地价)×原建筑总面积。 新用途楼面地价应评估测算以下内容后择高确定: ①新容积率、新用途规划条件下按第(一)点所列(宗地)地价计算公式计算评估期日的楼面地价; ②原容积率、新用途规划条件下按第(一)点所列(宗地)地价计算公式计算评估期日的楼面地价。 旧用途楼面地价按以下评估测算确定: 旧用途楼面地价为原容积率规划条件下按第(一)点所列(宗地)地价计算公式计算评估期日的楼面地价。 4、特殊情况说明 (1)因调低容积率造成地价增值的,补交地价款可按评估期日新旧容积规划条件下总地价的差额确定。 (2)核定新增建筑面积,可依据相关部门批准变更规划条件所新增的建筑面积为准,或竣工验收时实测的新增建筑面积为准。核定需补交地价款时,不能以土地出让金、土地增值收益或土地纯收益代替。 (3)工业用地出让期限内,在符合规划、不改变土地用途的前提下增加容积率,不计收土地价款。 (4)因企业原因,工业用地到出让合同约定工程竣工期限,建筑面积达不到出让合同约定最低容积率的,按合同约定的最小建筑面积减去实际建筑面积的差值×工业用途基准地价标准补交地价;因企业原因,工业用地建成后行政办公及生活服务设施用地面积超过项目总用地面积7%的,超出部分按第(一)点所列商业、住宅用地地价计算公式计补地价。补交地价后土地用途仍为工业用途。 (三)国有建设用地延长使用年限 以出让方式取得的建设国有土地,未到期的原则上不予延长,经批准延长土地使用年限的,应重新签订国有土地使用权出让合同或签订补充合同,延长后的实际可使用年限不得超过相应土地用途规定的年限,并按以下方式补交地价款: 1、商业用途补交地价 商业用地(按宗地)补交地价款=按第(一)点所列商业用地(宗地)地价计算公式计算宗地的地价×延长年限修正系数; 单套商业建筑物(单元)补交地价款=按第(一)点所列单套商业建筑物(单元)地价计算公式计算的地价×延长年限修正系数; 2、住宅用途补交地价 住宅用地(按宗地)补交地价款=按第(一)点所列住宅用地(宗地)地价计算公式计算宗地的地价×延长年限修正系数; 单套住宅建筑物(单元)补交地价款=按第(一)点所列单套住宅建筑物(单元)计算公式计算的地价×延长年限修正系数; 3、工业用途补交地价 工业用地(按宗地)补交地价款=按第(一)点所列工业用地(宗地)地价计算公式计算的地价×延长年限修正系数; 工业厂房单元补交地价款=按第(一)点所列工业厂房单元地价计算公式计算的地价×延长年限修正系数; 4、上述用途以外的经营性用地 上述用途以外的经营性用地,对照《鹤山市用地类型修正系数表》的用途按上述1、2、3点的规定计收应补交地价。 5、综合用途用地补交地价 综合用途用地按上述1、2、3、4点计算各用地途延长年限地价需补交地价,各用地途需补交地价之和为综合用途延长年限需补交地价。 6、延长年限修正系数 延长年限修正系数=延长年限÷批准用途法定最高年限。
3 关于调整鹤山市城镇国有建设用地基准地价的通知 鹤府[2014]11号 鹤山市人民政府 第三条
三、“三旧”改造项目出让地价的确定 “三旧”改造项目中的旧厂房、旧城镇改造地价标准在发文公布实施之日起按新的基准地价标准执行。“三旧”改造项目地价管理按根据广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府[2009]78号)、江门市人民政府《关于印发江门市推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的指导意见的通知》(江府[2010]1号)和鹤山市人民政府办公室《关于印发鹤山市“三旧”改造实施办法的通知》(鹤府办[2010]15号)、《关于印发鹤山市“三旧”改造实施细则(试行)的通知》(鹤府办[2010]24号)、《关于进一步推进鹤山市“三旧”改造工作的补充意见(试行)的通知》(鹤府办[2014]15号)的有关规定执行。
2 中华人民共和国城市房地产管理法(2007年修正) 主席令第72号 全国人大常委会 第三十四条
第三十四条 国家实行房地产价格评估制度。 房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。
3 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 国土资源部令第11号 中华人民共和国国土资源部 第十条
第十条 市、县人民政府土地行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。 确定招标标底,拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价,投标、竞买保证金,应当实行集体决策。 招标标底和拍卖挂牌的底价,在招标拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。
4 协议出让国有土地使用权规定 国土资源部令 第21号 国土资源部 第十一条
第十一条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况,按照《城镇土地估价规程》的规定,对拟出让地块的土地价格进行评估,经市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策?合理确定协议出让底价。 协议出让底价不得低于协议出让最低价。 协议出让底价确定后应当保密,任何单位和个人不得泄露。
5 广东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法 广东省人大常委会公告第15号 广东省人大常委会 第四十七条
实行土地使用权价格评估和确认制度。土地使用权价格评估,应遵循公正、公平的原则,以公布的基准地价和标定地价为基础,参照当地的市场价格,由依法设立的具有土地评估资质的评估机构评估。地价评估结果涉及国家土地收益的,必须报县级以上人民政府土地行政主管部门确认。
6 广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知 粤国土资规字〔2017〕2号 广东省国土资源厅 第四条
(一)健全土地出让定价机制   市、县国土资源主管部门要在土地出让前采用公开方式委托土地估价中介机构进行地价评估,由土地估价师完成土地估价报告,并按要求由报告出具方履行电子备案程序,取得电子备案号。各地要将土地估价报告的估价结果作为重要参考依据,并统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况,集体决策确定土地出让底价。从土地出让收入或土地出让收益中计提的各类资金,不得计入出让底价。土地成交价格不能低于底价,土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%。因改变土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴、退缴地价款的,市、县国土资源主管部门应当按前述要求组织评估,不得在未经评估情况下,依据会议纪要和抄告单等形式或授意中介机构评估等方式确定补缴、退还金额。
7 关于加强土地价格评估工作有关问题的通知 粤国土资利用发[2011]187号 广东省国土资源厅 第一条
一、遵循市场准入规则,为中介机构提供公平竞争环境 各级国土资源管理部门因土地使用权出让、租赁或改变土地使用权出让合同条件、收购土地、土地分等定级与基准地价评估、标定地价评估、地价动态监测等需要委托开展土地价格评估的,必须遵循市场准入规则,以公开、公平、公正的方式选取注册评估机构,不得指定评估机构或者设置不合理门槛,要严格核实评估机构是否具有土地估价资质,分支机构和省外机构必须经省土地估价师协会(以下简称“省协会”)执业备案后,方可开展土地估价工作。
8 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行) 国土资发〔2006〕114号 国土资源部 第7.1条
7. 1 地价评估 市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况,依据《城镇土地估价规程》,组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。 地价评估由市、县国土资源管理部门或其所属事业单位组织进行,根据需要也可以委托具有土地估价资质的土地或不动产评估机构进行。
9 协议出让国有土地使用权规范(试行) 国土资发〔2006〕114号 国土资源部 第5.4条
5. 4. 1 地价评估 市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况,按照《城镇土地估价规程》,组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。 地价评估由市、县国土资源管理部门或其所属事业单位组织进行,根据需要也可以委托具有土地估价资质的土地或不动产评估机构进行评估。
10 协议出让国有土地使用权规范(试行) 国土资发〔2006〕114号 国土资源部 第6.3条
6. 3. 2 地价评估 市、县国土资源管理部门应当组织对申请地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格进行评估,估价基准期日为拟出让时点。改变土地用途等土地使用条件的,出让土地使用权价格应当按照新的土地使用条件评估。
11 协议出让国有土地使用权规范(试行) 国土资发〔2006〕114号 国土资源部 第7.3条
7. 3. 2 地价评估 市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估,估价基准期日为拟出让时点。
10 国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》的通知 国土资厅发〔2013〕20号 国土资源部 第一条
一、要进一步健全国有建设用地使用权出让的定价程序,地价需经专业评估,底价应由集体决策。在国有建设用地使用权出让前,市、县国土资源主管部门应当组织对拟出让宗地的地价进行评估,为确定出让底价提供参考依据。委托给土地估价中介机构的,应采用公开方式。因改变土地使用条件、发生土地增值等情况,需要补缴地价款的,市、县国土资源主管部门在确定补缴金额之前,也应按照上述要求组织评估。
11 国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》的通知 国土资厅发〔2013〕20号 国土资源部 第二条
二、出让土地估价报告应由土地估价师完成,并且符合《城镇土地估价规程》和《规范》。市、县国土资源主管部门不应干预评估活动,由被委托方客观、独立、公正地出具土地估价报告。

2)设立依据说明:

服务信息

1)涉及的行政事项

涉及的行政事项名称 事项类型 与中介服务关系说明 实施部门
国有建设用地供地审核 行政许可 行政相对人必须委托中介机构实施 鹤山市国土资源局

2)服务内容

根据属地镇(街)申请,开展国有建设用地供地审核工作。

3)服务结果:国有建设用地供地方案

4)服务时限要求

无要求,按合同双方自行约定。

5)时限说明:

6)价格管理方式:市场调节价

其他

1)设立层级: 县级

2)备注: